Nieuwe ontwikkelingsvisie op het centrum van Epe

Startplan om tot een nieuwe ontwikkelingsvisie op het centrum van Epe te komen

Inleiding
De laatste integrale visie op het centrum van de kern Epe (in het vervolg: Epe genoemd) dateert van 1 juni 1995. Deze visie is voor een deel uitgewerkt in de realisering van het gebied Veluwepoort e.o. (46e partiële herziening van het bestemmingsplan Centrum Epe, 2000). Voor het gehele grondgebied van de gemeente Epe geldt het structuurplan Epe (2006).
De integrale visie op het centrum van Epe is circa 12 jaar oud, terwijl de gedeeltelijke uitwerking daarvan ook alweer zeven jaar geleden het licht zag. Het centrum van Epe is nog niet af (voor zover een centrum gezien de dynamiek daarvan ooit af zou kunnen zijn). Dit wordt onderkend in het structuurplan Epe. Hierin worden een aantal aandachtspunten ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het centrum genoemd die nadere uitwerking behoeven.

Het vorenstaande vraagt om een herijking van de visie uit 1995 en de gedeeltelijke uitwerking daarvan in 2000. In hoeverre is wat toen is bedacht uitgekomen, achterhaald, of nog actueel. Geven de visies uit het verleden nog bevredigende antwoorden op de vragen en ambities van nu?
In het vervolg wordt kort ingegaan op de centrumvisie uit 1995, de ontwikkeling van het gebied Veluwepoort e.o. en het structuurplan Epe. Kennis van deze drie documenten is nodig als vertrekpunt voor de totstandkoming van de nieuwe visie op het centrum. Ook zijn zij – als startmoment - medebepalend voor de inhoud van het projectplan.

Vertrekpunt
Structuurvisie centrum Epe, 1995
Belangrijk vertrekpunt is dat in de structuurvisie gekozen is voor een compacte winkelstructuur in de vorm van een acht. Deze structuur komt overeen met de aanwezige (gewenste) stedenbouwkundige structuur. Een nieuwe visie op het centrum moet dus gericht zijn op het behoud en het versterken van de compacte winkelstructuur.

Ontwikkeling Veluwepoort e.o., 2000
Het bestemmingsplan dat hiervoor is ontwikkeld heeft betrekking op het zuidelijk gebied van het centrum. Dit ter versterking van de compacte winkelstructuur, zoals bedoeld in de structuurvisie centrum Epe (start of einde van de ‘acht’). Bij de ontwikkeling van Veluwepoort e.o. is uitdrukkelijk rekening gehouden met een toekomstige versterking van de compacte winkelstructuur door middel van een opwaardering van de Marktwand e.o..

Structuurplan Epe
Het structuurplan Epe geeft een aanzet waarop de nieuwe visie op het centrum van Epe zich in ieder geval moet richten. Omdat hier een duidelijke richting ingezet wordt, wordt de tekst uit het structuurplan (bijna) volledig weergegeven:
“De oostzijde van het centrum bij winkelcentrum Marktwand en het gemeentehuis heeft een matige omgevingskwaliteit. De inrichting van de buitenruimten heeft een zakelijk karakter en doet afbreuk aan het groene karakter van het centrum. Ook is de ruimtelijke beleving van de Marktwand gedateerd. In de 2e fase van versterking van het centrumgebied past dan ook een opwaardering van deze gehele ruimte. Aan deze opwaardering liggen de volgende uitgangspunten en doelen ten grondslag:

Het gehele gebied dient een structureel onderdeel te blijven vormen van het kernwinkelgebied. Dit betekent, dat in dit gebied diverse centrumfuncties moeten blijven gesitueerd. Ook dient de belangrijke parkeerfunctie voor het gehele centrum behouden te blijven. Hierbij dient wel een duidelijk onderscheid tussen kort en langparkeren te worden aangebracht;
de omgevingskwaliteit van het parkeerterrein kan worden verbeterd door de inrichting aan te passen. Gedacht kan worden aan het versterken van onder meer de groenstructuur, waardoor de dominantie van de geparkeerde auto wordt beperkt. Ook is de inrichting van een hoogwaardig evenemententerrein wenselijk;
er dient een directe ruimtelijke relatie tussen de parkeerterreinen aan de zuidzijde van het gemeentehuis en het park aan de noordzijde te worden gelegd. Het park vormt een zeer aantrekkelijkheid, dat meer bij het dagelijks functioneren van het centrum dient te worden betrokken;
het gemeentehuis staat door de bijzondere positionering los van de stedenbouwkundige omgeving en de basisstructuur van het centrum. Het integreren van het gemeentehuis in het centrum vormt één van de te realiseren doelen;
het revitaliseren van het winkelcentrum Marktwand, waarbij een duidelijke pleinwand wordt nagestreefd. Dit maakt de realisering van een groter bouwvolume wenselijk. Dit bouwvolume kan worden verkregen door de realisering van maximaal 2 nieuwe bouwlagen op de winkelstrip. Door deze bouwlagen vooral een woonfunctie te geven, worden de levendigheid en de sociale controle op het plein vergroot. Ook wordt de woonfunctie in het centrum zelf aanmerkelijk uitgebreid. Deze uitbreiding is zowel geschikt voor huisvesting van jongeren als senioren;
richtinggevend voor de eventuele herontwikkeling is mede de evaluatie van het recentelijk opgeleverd winkelcomplex aan de zuidkant van het centrum”.

Uit het laatste volgt dat de compacte winkelstructuur in de vorm van een acht het uitgangspunt is en blijft voor de inrichting van het centrum. De keuze hiervoor ligt vast. Verdere ontwikkelingen dienen daarop voort te borduren. Het centrum is echter meer dan wat in het structuurplan is opgenomen. Hierover gaat de volgende paragraaf. Welk gebied beschouwen we als het centrum van Epe (fysieke afbakening) en welke inhoud moet de nieuwe visie hebben?

Fysieke afbakening
Voor de nieuwe visie gaan wij uit van hetzelfde gebied waarop de visie uit 1995 betrekking had. Dit sluit het beste aan bij de wens opnieuw een integrale actuele visie te ontwikkelen. Het ligt dan in de rede van hetzelfde gebied uit te gaan. Dit komt de samenhang ten goede. Kort gezegd behelst het gebied dan de omgeving die globaal omsloten wordt door de centrumrond/uitvalswegen.

Projectplan nieuwe visie op het centrum van Epe
De nieuwe visie heeft het voorafgaande als vertrekpunt. In feite is de keuze voor de compacte winkelstructuur de rode draad in de nieuwe visie en moet aan de hand van de uitgangspunten zoals deze in het structuurplan Epe genoemd staan in de visie een richting voor de toekomst uitgezet worden, zowel functioneel, als ruimtelijk. Het centrum is omvattender dan de compacte winkelstructuur en de wens het Marktplein e.o. op te waarderen. Gebieden rondom het centrum bepalen eveneens de beleving daarvan en fungeren over het algemeen als aan(uit)loopgebied. Hieronder volgt wat een nieuwe visie op het centrum van Epe in ieder geval moet bevatten:

Algemeen:

Behoud en versterking compacte winkelstructuur, de bestaande kwaliteit borgen en nieuwe kwaliteit toevoegen. Een beeldkwaliteitsplan is hierbij een hulpmiddel;
Inhoud geven aan de uitgangspunten zoals beschreven in het structuurplan Epe;
Visie functionele- en ruimtelijke aspecten. Met betrekking tot het marktplein en de markwand kan een massastudie hieraan invulling geven. Via referentiebeelden is inzicht te geven in de kwaliteit (hoogwaardig) en sfeer (aantrekkelijk, wervend) die beoogd wordt;
Herijking distributieplanologisch onderzoek;
Aantrekkelijk verblijfsklimaat (in feite de resultante van 1-3);
De parken en hun relatie met het centrum: samenhang, verbinden, versterken;

Bijzonder:

Aandacht voor de relatie tussen de Hoofdstraat, de pleinen en Veluwepoort;
Aandacht voor de aanloopgebieden (specifieke aandacht: omgeving Formido);
Verkeer, de regulatie daarvan (parkeren, lang/kort en ontsluiting);
Groen in het centrum, beeldbepalend;
Wonen in het centrum, kwaliteitverhogend;
Toerisme, centrum als lokker;
Functie van de weekmarkt;
Tijdelijk winkelcentrum (Marktwand);
Veluwepoort: analyse van het proces. Heeft Veluwepoort de kwaliteit die beoogd werd?

Doel:

Een compacte heldere visie waarin gewenste kwaliteit en de uitvoerbaarheid hand in hand gaan;
Oplossingen aandragen, deze visualiseren en concrete realistische uitvoeringsmaatregelen beschrijven;
Een leefbaar centrum;
Uiteindelijk een juridische verankering in het bestemmingsplan (valt hierbuiten).

November 2007

Betreft: reactie OVE op startplan

L.S.,
Met excuses voor de iets te late reactie op het concept startplan in het kader van een nieuwe ontwikkelingsvisie voor Epe, bij deze alsnog de inbreng van de OVE op voorliggend stuk.
In grote lijnen kunnen we de inhoud van dit startplan onderschrijven.
We verwijzen daarbij tevens naar het door ons gestelde in een reactie op de beleidsvisie betreffende de ontwikkeling van de detailhandel voor de gemeente Epe en in het bijzonder voor Epe centrum.
De OVE heeft in het verleden nauw samengewerkt met de gemeente om te komen tot de herinrichting van de kern en op basis van de destijds ontwikkelde structuurvisie voor de verdere ontwikkeling van een compact winkelcentrum in de vorm van de welbekende 8.
Een belangrijke voorwaarde voor een goede routing van de consument en een kwaliteitverbetering voor het verblijfsklimaat.

Het is ons inziens goed, om nog eens stil te staan bij alle aanbevelingen die we destijds integraal onderschreven. Mogelijk biedt dat nog extra aanknopingspunten voor een verdere ontwikkeling van de kern.
Het herinrichtingsplan en de financiële onderbouwing (financiële participatie OVE) noopte ons allen, hoewel we kozen voor het “luxe”plan, een aantal zaken niet uit te laten voeren.

Voor zover ons geheugen dat toestaat werd de opwaardering van Willem Telstraat en het gebied vanaf FotoPol in noordelijke richting, geschrapt. Ons inziens verdient dit hernieuwde aandacht.
Ook het destijds ontwikkelde structuurplan (1995) geeft aanleiding tot een hernieuwde bezinning.
Een aantal elementen worden nu onderbelicht of geheel niet genoemd.
Het betreft vooral de opwaardering van de markt, de marktwand en de inbedding van het gemeentehuis in het geheel.
Nadrukkelijk werd gesteld dat een winkelwand (zoals die van de marktwand) aanzienlijk in kwaliteit toeneemt als het tegenover liggende gebied een nieuwe “wandfunctie” krijgt.
Voor een deel is dat het geval met de Lindehove, maar het tussenliggende gebied naar het gemeentehuis vraagt om een nieuwe invulling (zie structuurvisie). De Parkweg voorziet daar nu niet in.
Gesproken werd over een multifunctioneel gebouw.
Het ware goed om hier nog eens nader naar te kijken en mogelijk stedenbouwkundigen hun visie hierop te laten geven. Hierover is ook gesproken in onze eerdere notitie.
Ruimtelijk denken leidt misschien tot gedeeltelijke integratie van de Parkweg in dit geheel met oog voor een gewijzigde routing van het verkeer en P-mogelijkheden (ondergronds).

Van belang is, en wij onderschrijven dat in uw startplan dat de pleinfunctie van de markt dient te worden gehandhaafd en opgewaardeerd ook met het oog op een verbetering van de doorgang richting AH.
Niet alleen een nieuw distributie planologisch onderzoek (DPO) maar een onderzoek in een grotere context is een absolute noodzaak om te komen tot nieuwe zienswijzen.
Demografische ontwikkelingen, het toeristisch beleid (toeristisch platform), verkeersproblematiek, nieuwe aanzetten in de agrarische sector, P-problematiek, werkgelegenheid en vele andere zaken spelen daarbij een rol.
De vraag dient gesteld te worden hoe Epe, als verzorgingsgebied voor de wijde omgeving zich voor de toekomst onderscheidend wil profileren.

Andermaal is gezegd dat de plaats Epe geografisch centraal is gelegen tussen Apeldoorn, Zwolle, Deventer en Nunspeet.
Zijn thema's als beken- en sprengendorp (grote rol voor waterschap weggelegd), kunstdorp, bloemendorp aanknopingspunten voor het verdere toekomstbeeld? Van belang daarbij is Epe als zodanig in “de markt” te zetten, wat een grote inspanning vergt. Uiteindelijk is toerisme één van de speerpunten van het huidige gemeentelijk beleid.

Bereikbaarheid en verkeersafwikkeling is voor het centrum van Epe van groot belang.
Vanzelfsprekend speelt daarbij de parkeercapaciteit een zeer belangrijke rol.
Dat vrij en gratis parkeren een groot goed is heeft het verleden al bewezen en alle partijen dienen zich daar sterk voor te maken.
Onderzoek naar bezettingsgraden van de diverse locaties kunnen een dankbare aanvulling zijn voor een visie hieromtrent.
De rol van de huidige rondweg ten behoeve van de afwikkeling van het verkeer dient te worden herbezien.
De nieuwe aansluiting op de S9 (voorzien eind 2008) biedt enige soelaas, maar nogmaals wijst de OVE op de noodzaak bij de verdere ontwikkeling van het Slath nu al te bezien of deze verbinding niet door te trekken is in Noordelijke richting.
Duidelijk zal moeten zijn dat partijen (gemeente, industrie, OVE en bedrijfsleven) de bereidheid hebben constructief mee te werken aan te initiëren onderzoeken, wat voor alle partijen financiële consequenties heeft.

De OVE heeft daarin altijd een positieve grondgedachte gehad.
Misschien zijn er bijdragen van elders te verkrijgen zoals overheid, provincie, KvK, MKB.
Nog enkele opmerkingen naar aanleiding van uw notitie:
Bij een mogelijke aanpassing van de marktwand, vastgelegd in het bestemmingsplan, dient goed overleg te zijn met de huidige eigenaar/toekomstige eigenaar? En de diverse daar gevestigde detailhandelszaken.
Bezie daarbij ook de realisatie van een ondergrondse parkeervoorziening.
De belangen van de uitbaters dient hoog in het vaandel te staan.
Bezie en benoem de huidige en toekomstige situatie van Brinklaan en Stationstraat als winkel en kantoren straten en merk deze aan als aanloopgebied met een mogelijke opwaardering van deze gebieden.
Indien zich een nieuwe situatie voordoet met Formido en omgeving probeer dan een ruim beleid toe te passen voor een mogelijk hernieuwde invulling in samenspraak met eigenaren.
Het zou een opwaardering kunnen zijn van Epe Noord.

De ondernemers in de Veluwe Poort (overdekte gedeelte) worden op dit moment beperkt in hun mogelijkheden om zich goed te profileren.
Uitstallingen ter verhoging van de winkelkwaliteit is op dit moment uit den bozen.
De eerste gesprekken met Corio, Brandweer en uitbaters zijn geweest en er wordt onderzocht naar de mogelijkheid van externe sprinklerinstallaties.
Nader omschreven (qua volume) buitenuitstallingen zijn een bittere noodzaak voor het optimaal functioneren van gevestigde ondernemers. Uiteindelijk is het hun uithangbord.
Het verblijfsklimaat wordt hiermee aanzienlijk verbeterd.
Voor het overige functioneert de Veluwe Poort als geheel volgens verwachting.
Natuurlijk zullen er in de aanloop nog wel eens wisselingen plaats vinden maar dat is een direct gevolg van het vrije ondernemersschap.
Het was destijds al niet anders met de marktwand.
De beide supermarkten vormen een grote trekpleister, alsmede Kruidvat.
Het winkelaanbod is divers en voor een groot deel een dankbare aanvulling op het in Epe aanwezige product.

Corio onderzoekt periodiek de status van haar winkelareaal.
De OVE zal voor zover relevant betreffende informatie met de gemeentelijke overheid delen.
Voor zover bekend moeten er nog een aantal bouwkundige (vluchtwegen, straatwerk) aanpassingen plaats vinden (overeenkomst tussen gemeente en Corio).
Het openbaar vervoer wordt niet genoemd in het kader van bereikbaarheid van het centrum.
Op dit moment zijn bushaltes excentrisch gelegen. In het verleden werden we daartoe gedwongen bij de realisering van de herinrichting.
Wel was er de toezegging na realisering van de Veluwe Poort te streven naar bushaltes in het Zuidelijke gedeelte.
Het verdient geen uitstel in gesprek te raken met onderhavige busonderneming om in samenspraak te komen tot aanvullende oplossingen.

Epe, februari 2008
auteur Henk Veenbergen